Un locataire a-t-il le droit d'abattre une cloison ?
Seulement avec l'accord écrit du propriétaire : abattre une cloison est une transformation du logement, et non un simple aménagement.
L'article 7 de la loi du 6 juillet 1989 impose au locataire de ne pas transformer les locaux et équipements loués sans l'accord écrit du propriétaire. Service-public.gouv.fr distingue les aménagements, que le propriétaire ne peut refuser, des gros travaux qui modifient le local ou ses équipements. Dans le doute, la fiche conseille de demander l'autorisation avant d'agir.
| Travaux | Accord écrit du propriétaire ? |
|---|---|
| Peinture, changement de moquette | Non : aménagement libre. |
| Abattre ou déplacer une cloison | Oui : transformation du logement. |
| Ouvrir un mur porteur | Le locataire ne peut pas le décider. Le propriétaire doit obtenir l'autorisation de la copropriété. |
| Adaptation au handicap, certains travaux d'économie d'énergie | Régime particulier par lettre recommandée ; silence du propriétaire pendant 2 mois valant acceptation. |
Le régime particulier de la dernière ligne concerne l'adaptation du logement au handicap ou à la perte d'autonomie et certains travaux de rénovation énergétique. Il répond à des conditions précises : pour un projet de décloisonnement, renseignez-vous auprès de l'ADIL avant de l'invoquer.
Comment demander l'accord du propriétaire ?
Par écrit, avant les travaux, en décrivant précisément ce que vous voulez faire et en fixant ce qui se passera au départ.
Une lettre recommandée avec accusé de réception est la voie la plus sûre. Votre demande doit permettre au propriétaire de décider en connaissance de cause. Voici ce qu'elle devrait préciser, et ce que la réponse devrait confirmer :
- la nature des travaux et leur emplacement, avec un plan ou un croquis ;
- l'entreprise chargée du chantier et son attestation d'assurance ;
- qui paie les travaux ;
- le sort de la transformation au départ : remise en état ou maintien en l'état sans indemnité.
Ce dernier point mérite d'être écrit noir sur blanc. La loi prévoit que, sans accord, le propriétaire choisit entre la remise en état et la conservation des travaux sans indemnisation. Un accord qui dispense expressément de remettre les lieux en état vous protège d'une retenue en fin de bail.
Que risque un locataire qui abat une cloison sans accord ?
Il s'expose à la remise en état à ses frais au départ, et à une remise en état immédiate si les travaux mettent en cause la sécurité.
Deux cas sont à distinguer, selon l'article 7 de la loi de 1989 et l'ANIL :
- La transformation ne présente pas de danger. Le propriétaire attend le départ du locataire, puis exige la remise en état ou garde la transformation sans indemniser les frais engagés.
- La transformation met en péril la sécurité du local ou le bon fonctionnement des équipements. Le propriétaire peut exiger la remise en état immédiate, aux frais du locataire.
La retenue sur le dépôt de garantie est le mécanisme courant. Le propriétaire doit la justifier par des pièces, comme des devis ou des factures de remise en état. Il dispose de 1 mois pour restituer le dépôt si l'état des lieux de sortie est conforme à celui d'entrée, et de 2 mois si les deux différent. Une cloison démolie fait évidemment partie des différences.
Pourquoi un mur porteur est-il hors de portée d'un locataire ?
Parce qu'il relève de la structure de l'immeuble : ni le locataire ni même un propriétaire seul ne peuvent décider de l'ouvrir.
En copropriété, un mur porteur relève en règle générale des parties communes, et son ouverture demande un vote de l'assemblée générale (voir le guide sur l'autorisation en copropriété). Le locataire n'est pas membre de la copropriété : il ne vote pas et ne peut pas porter lui-même une résolution à l'ordre du jour. Seul le propriétaire peut porter un projet, sur la base d'une étude d'un ingénieur structure, et le dossier d'assemblée générale est de sa responsabilité.
Une intervention sur un élément porteur passe toujours par un ingénieur structure et une entreprise assurée. Cette règle ne dépend pas du statut de l'occupant.
Que peut proposer un locataire à son propriétaire ?
Un projet documenté que le propriétaire peut porter lui-même : c'est lui qui décide, finance ou cofinance, et fait les démarches.
Si vous souhaitez décloisonner, commencez par vérifier la nature du mur avec le diagnostic gratuit, puis présentez le résultat au propriétaire avec une proposition claire : qui paie quoi, qui choisit l'entreprise, et ce qu'il advient des travaux en fin de bail. Pour situer l'ordre de grandeur d'un projet, le guide des prix donne des fourchettes indicatives.
Questions fréquentes
Le propriétaire peut-il exiger la remise en état pendant le bail ?
En principe non : il attend le départ du locataire. La loi l'autorise à agir immédiatement, aux frais du locataire, uniquement si les transformations mettent en péril la sécurité ou le bon fonctionnement des équipements.
Un accord oral du propriétaire suffit-il ?
La loi exige un accord écrit. Un accord purement oral est difficile à prouver en fin de bail, au moment où le propriétaire décide de la remise en état ou d'une retenue.
Sous quel délai le dépôt de garantie doit-il être restitué ?
Sous 1 mois si l'état des lieux de sortie est identique à celui d'entrée, sous 2 mois s'il diffère. Toute retenue doit être justifiée par des devis ou des factures.
Puis-je faire voter moi-même le projet en assemblée générale ?
Non, en règle générale. Seuls les copropriétaires participent à l'assemblée générale et lui soumettent des projets. Le locataire passe par son propriétaire.
Sources
- Service-public.gouv.fr : utilisation du logement et travaux par le locataire (aménagements libres, transformations soumises à l'accord écrit, conséquences, régimes particuliers).
- ANIL : transformation de locaux loués et accord du propriétaire (article 7 f de la loi du 6 juillet 1989, remise en état au départ ou immédiate en cas de péril).
- Légifrance : loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 (texte officiel sur les rapports locatifs, dont l'article 7).
- Service-public.gouv.fr : dépôt de garantie dans un bail d'habitation (retenues justifiées, délais de restitution de 1 et 2 mois).
- Service-public.gouv.fr : copropriété, travaux et aménagements dans l'appartement (autorisation de l'assemblée générale pour un mur porteur).
Article d'information générale rédigé par Porteur ou pas. Il ne remplace pas l'avis d'un ingénieur structure qui a vu votre mur, ni celui de l'ADIL ou d'un juriste sur votre bail.
