Quelles pièces réunir pour convaincre l'assemblée générale ?
Le dossier doit permettre à chaque copropriétaire de voter en connaissance de cause : une étude de structure, des plans, un descriptif des travaux, l'identité de l'entreprise et son attestation d'assurance.
Sur le plan juridique, une pièce est expressément prévue. Lorsque la question relève du b de l'article 25, le projet de résolution est accompagné d'un document précisant l'implantation et la consistance des travaux (article 10 du décret du 17 mars 1967). Les autres pièces relèvent de la pratique : ce sont celles qu'un syndic sérieux et une assemblée prudente attendent d'un projet qui touche à la structure de l'immeuble.
| Pièce | Ce qu'elle apporte à l'assemblée | Qui l'établit |
|---|---|---|
| Étude de structure | La preuve que l'ouverture est techniquement maîtrisée | Ingénieur structure, bureau d'études |
| Plans existant et projet | L'emplacement et la largeur exacts de l'ouverture | Bureau d'études ou architecte |
| Descriptif des travaux | Implantation, consistance, phasage, protection des parties communes, horaires, gravats | Entreprise avec le demandeur |
| Devis | Le périmètre réel de l'intervention | Entreprise |
| Attestation de décennale | La garantie de l'entreprise, en cours de validité | Assureur de l'entreprise |
Le guide sur la copropriété et l'autorisation d'assemblée générale décrit le parcours complet. Le contenu de la pièce centrale est expliqué dans le guide sur la note de calcul. Ici, l'accent porte sur la préparation du vote.
Comment faire inscrire la question à l'ordre du jour ?
Il faut notifier votre demande au syndic, avec le projet de résolution et le document sur les travaux.
L'article 10 du décret du 17 mars 1967 permet à un ou plusieurs copropriétaires de notifier à tout moment au syndic les questions dont ils demandent l'inscription. Le syndic les porte à l'ordre du jour de l'assemblée suivante, ou de celle d'après si le délai ne le permet pas. Envoyez la demande par lettre recommandée : elle prouve que le syndic était saisi, et à quelle date.
Quelle majorité faut-il, et que se passe-t-il si elle n'est pas atteinte ?
L'autorisation se vote à la majorité de l'article 25 de la loi du 10 juillet 1965, c'est-à-dire la majorité des voix de tous les copropriétaires, présents ou non.
Le b de l'article 25 vise l'autorisation donnée à un copropriétaire d'effectuer à ses frais des travaux affectant les parties communes ou l'aspect extérieur, à condition qu'ils restent conformes à la destination de l'immeuble. Les voix se comptent en tantièmes, c'est-à-dire selon la quote-part de parties communes de chaque lot : le poids des lots compte autant que leur nombre.
| Situation | Règle applicable |
|---|---|
| La majorité de l'article 25 est atteinte | L'autorisation est accordée. |
| Elle ne l'est pas, mais le projet recueille au moins un tiers des voix de tous les copropriétaires | Second vote immédiat, dans la même assemblée, à la majorité de l'article 24, celle des voix des présents et représentés (article 25-1). |
| Le projet recueille moins d'un tiers des voix | Refus : le projet peut être adapté et représenté à une assemblée ultérieure. |
| Les travaux entraînent l'appropriation ou la destruction de parties communes | Une double majorité (article 26) peut être requise, selon Service-public.gouv.fr. À faire confirmer par le syndic ou un juriste. |
Avant l'assemblée, prenez le temps de présenter le projet aux voisins, en particulier à ceux du dessus et du dessous. Un copropriétaire qui a vu la note de calcul et compris l'étaiement vote plus sereinement qu'un autre qui découvre le sujet dans la convocation.
Combien de temps avant l'assemblée faut-il déposer le dossier ?
Il faut compter au minimum 21 jours entre l'envoi de la convocation et l'assemblée, et notifier votre demande avant que la convocation ne soit établie.
L'article 9 du décret du 17 mars 1967 impose de notifier la convocation au moins vingt et un jours avant la réunion, sauf si le règlement de copropriété prévoit un délai plus long. Le dossier doit donc être complet avant que le syndic ne fixe l'ordre du jour. C'est l'étude de structure, la pièce la plus longue à obtenir, qui donne le rythme : le calendrier d'ensemble, de la visite au chantier, est détaillé dans l'article sur la durée des travaux.
Que se passe-t-il après le vote, et combien de temps peut-on contester ?
Le syndic notifie le procès-verbal, puis les copropriétaires opposants ou absents disposent de 2 mois pour contester la décision en justice, à peine de déchéance.
L'article 42 de la loi du 10 juillet 1965 fait courir ce délai à compter de la notification du procès-verbal, et non de la date de l'assemblée. La notification doit intervenir dans le mois qui suit la réunion. Par prudence, attendez la fin de ce délai avant de commander la poutre et de lancer le chantier : une décision contestée peut être annulée.
Si votre demande est refusée, vous disposez aussi de 2 mois à compter du procès-verbal pour la contester devant le tribunal, selon Service-public.gouv.fr. Dans ce cas, rapprochez-vous d'un avocat ou d'un notaire avant d'agir.
- Demandez à l'entreprise l'attestation de décennale et vérifiez sa date de validité.
- Vérifiez, en mairie, si votre projet appelle une autorisation d'urbanisme.
- Faites réaliser les travaux conformément à la note de calcul, par une entreprise assurée : toute intervention sur un élément porteur passe par un ingénieur structure.
Questions fréquentes
Faut-il attendre l'assemblée annuelle ou peut-on demander une assemblée spéciale ?
Le plus simple est de viser la prochaine assemblée annuelle. Une assemblée spéciale peut être demandée au syndic, mais elle peut entraîner des frais : renseignez-vous sur ce point avant de la réclamer.
Le syndic peut-il refuser d'inscrire ma question ?
Le décret prévoit que le syndic porte à l'ordre du jour les questions qui lui sont notifiées, à la prochaine assemblée ou à la suivante selon les délais. Un syndic qui tarde peut être relancé par lettre recommandée.
Qui paie l'étude et la constitution du dossier ?
L'autorisation de l'article 25 concerne des travaux faits aux frais du copropriétaire demandeur. L'étude et le dossier sont donc en principe à sa charge ; confirmez avec le syndic.
L'accord de l'assemblée suffit-il pour commencer les travaux ?
Non. Il faut aussi une entreprise assurée et une exécution conforme à la note de calcul. Une autorisation d'urbanisme peut s'y ajouter dans certains cas, par exemple si la façade est modifiée.
Sources
- Légifrance : loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, article 25 et article 25-1 (majorité des voix de tous les copropriétaires, autorisation de travaux du b, second vote à partir d'un tiers des voix).
- Légifrance : loi du 10 juillet 1965, article 42 (délai de 2 mois pour contester une décision d'assemblée à compter de la notification du procès-verbal).
- Légifrance : décret n° 67-223 du 17 mars 1967, article 9 (convocation au moins 21 jours avant l'assemblée) et article 10 (demande d'inscription d'une question, document sur l'implantation et la consistance des travaux).
- Service-public.gouv.fr : copropriété, travaux et aménagements dans l'appartement du propriétaire occupant (majorités des articles 25 et 26, délai de contestation d'un refus).
Article d'information générale rédigé par Porteur ou pas. Il ne remplace pas l'avis d'un ingénieur structure qui a vu votre mur, ni celui d'un professionnel du droit pour un litige de copropriété.
